EP2: ¿Cómo comprar al precio correcto?

Bienes Raices 180 - El podcast para inversionistas de bienes raices con Raul Luna

Para poder comprar al precio correcto necesitas saber 3 cosas; al principio debes tener una idea, eventualmente, cuando madures y pases de ser un principiante a un inversionista maduro, debes saber con mayor certeza. Ahí te va: el VDR (Valor después de la renovación), lo que cuesta renovarla, y la oferta inicial.

Cuando me dicen, ¿Cómo pago el precio correcto?, pero primero quiero compartir cómo NO comprar al precio correcto. Y si nada más te pones a pensar en lo que voy a compartir e internalizar la información sabrás la importancia de eso.

Primero te haré una pregunta: ¿ya sabes tu estrategia de salida? Porque hay muchas; está el Fix- and-Flip, que significa comprar, renovar y re-vender, está el buy-and-hold, que es comprar y quedartela y tener un ingreso residual, y está el wholesaling; donde pones en contrato para vender el contrato.

Entonces ¿cuál es tu estrategia? Dependiendo la estrategia de salida, será el precio que puedas pagar. Si tu vas a ser un wholesaler; si no tienes dinero, crédito o trabajo, quizá sería mejor empezar como wholseler. El wholeseler es quien compra a números extremadamente bajos y vende el contrato, asigna sus derechos y recibe una ganancia porque supo cómo comprar a buen precio.

Quien las compra para rentar, puede pagar quizá un poco más, no mucho más. Pero hay que saber pagar el precio correcto y cada una de esas estrategias tiene una fórmula distinta. Pero yo te voy a enseñar la fórmula en la que me enfoco; con la que comencé a hacer historia. Si te enfocas en ella, califica para la mayoría de las cosas. Porque si estás en el mercado, como yo, en San Francisco, California, San Mateo, Daily City, San José, Santa Clara, donde están todas las compañías de tecnología donde los precios están elevados, si mis fórmulas funcionan ahí, funcionan en todos los mercados.

Sin embargo, para comprar y retener en San Francisco, quizá no sea lo más conveniente para alguien que esté iniciando en Bienes Raíces. Incluso yo, personalmente, cuando compro propiedades en estas zonas tan elevadas, usualmente es para revender o hacer Wholesale. Entonces, ¿cual es mi enfoque como inversionista?

Cuando compras más por emoción que por estrategia, te prometo que no vas a comprar al precio correcto. Te explico, me ha tocado ir a subastas donde comienzan en un precio muy bajo y ahí están, subiendole al precio, y el inversionista puede pensar “no hay problema, le subimos más”, y ahí están. Y generalmente, el nuevo inversionista, comete errores, imagínate, si alguien con experiencia comete errores y muchas veces les va de la patada…

Yo he ido a estas subastas y pienso, ¿cómo le hacen para ganar dinero si pagaron el precio del mercado?, y hay inversionistas que su estrategia de salida es esa, “me la detengo, me la detengo”, pero ojo, me he dado cuenta que ellos tienen otros negocios y no necesitan el dinero de los bienes raíces. Entonces, no caigamos en estos errores, damas y caballeros.

Yo he ido a subastas, de hecho la oficina en la que estamos así se consiguió. Sin embargo, las subastas son el lugar perfecto para aprender a cómo no hacerlo, porque entre los inversionistas se comen las ganancias. Otra cosa que he estudiado, es que dependiendo la estrategia de ese inversionista es el poder de pago de ese inversionista, entonces te diré un secreto, ve a esas subastas, conoce gente, saluda, relacionate y encuentra personas a quienes venderle tus propiedades.

¿De donde tomo el Valor Después de Renovar? Las propiedades que estamos buscando son aquellas que están destruidas o necesitan arreglos, entonces, tienen que buscar propiedades ya renovadas, ya arregladas, para sacar ese valor. Si usted le quiere dar un valor a la propiedad ya renovada, tiene que ir al mercado (al internet, con agentes de bienes raíces, etc.) a ver que propiedades ya existen en el área que se hayan vendido con esos terminados.

Si los terminados son de alto costo, tiene uno que hacer terminados de alto costo, para poderla comparar.

Si uno no la quiere renovar, aún se tiene que encontrar comparables, porque la persona que la va a querer comprar hará eso mismo. Por poner un ejemplo más sencillo; si quieren comprar una manzana verde, no pueden comparar con una roja, si la manzana es chica, no pueden comparar con una grande. Si no hacen comparativos similares, no tendrán un VDR cercano al estado del mercado.