082 BIM en la promotora

BIMlevel

• Qué supone el BIM para una promotora inmobiliaria (o desarrolladora, real state).
  • Un cliente de Uruguay, me planteaba cómo debía ser la implantación BIM en una promotora.
  • Por mi parte, me he especializado en este tipo de empresas, casi por casualidad.
  • Y ahora soy el responsable BIM de una promotora.
• También hable de este tema en el podcast de BIMrras:
  • https://www.bimrras.com/episodio/066-bim-en-la-empresa-promotora/
• Este episodio puede ser interesante para consultores y empleados de promotoras, pero también para todos los estudios e ingenierías que dan servicio a una.

Qué es una promotora

• El promotor es uno de los agentes de la construcción, en España está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) como el agente que impulsa, programa y financia una obra de edificación.
  • Una persona que tiene un terreno y se quiere hacer una casa, es un promotor.
• Pero una promotora inmobiliaria es una empresa que se dedica a esto de forma recurrente y especializada, están centradas en vivienda, y su objetivo final es vender las viviendas que han promovido.
  • Hay un nicho de promover para alquilar (Built-to-Rent) dónde habría que considerar el BIM para mantenimiento.
• Sus funciones principales son:
  1. Analizar las demandas del mercado inmobiliario para saber dónde quiere vivir la gente, en qué tipo de vivienda y a qué precio.
  2. Analizar y comprar suelo que cumpla con estos criterios.
  3. Velar porque el diseño de cada vivienda y del edificio en su conjunto se adapte también a los criterios del mercado.
     • El diseño puede estar subcontratado o no.
  4. Vigilar que el edificio se construye en la calidad, plazos y costes deseados.
     • La construcción puede estar subcontratado o no.
  5. Vender las viviendas. Y locales, plazas de aparcamiento, trasteros...
     • Departamento Comercial.
     • Departamento de marketing.
     • Departamento de postventa.

Tipos de promotora

• Subcontratan el diseño y construcción:
  • Promotoras grandes.
  • Se centran en el análisis y la venta.
• Lo hacen todo:
  • Promotoras medianas y pequeñas.
  • Menores costes de diseño y construcción.
  • Según van creciendo, empiezan a subcontratar.

Puntos clave de una promotora

1. Financieramente es un negocio con mucho riesgo:
   • Desde que compras el suelo hasta que vendes la última casa, pueden pasar 4 años.
     • Inflación, cambios en el mercado, crisis...
   • Si te equivocas en el análisis de mercado, puedes hacer viviendas que no gustan, y tener que venderlas por debajo de coste.
   • Tienes que calcular los costes de construcción unos 2 años antes de empezar la obra y cuando el proyecto es sólo una lista de necesidades.
     • Como promueven mucho, pueden sacar ratios muy fiables.
       • Superficies construidas.
2. Mucho riesgo está aparejado a mucho beneficio si las cosas salen bien.
   • Las promotoras cuentan con abundantes recursos.
3. Necesitan tener mucha capacidad de análisis:
   • Análisis del mercado inmobiliario:
     • En esta zona hay parejas jóvenes, que quieren piscina comunitaria, y tienen x dinero.
     • En esta zona, el precio de la vivienda está bajando un x%
     • ...
   • Análisis de la oferta de suelo
   • Análisis de los costes de construcción.
     • En esta región, las cocinas están en torno a X.
     • El precio del hormigón tiene esta tendencia en los últimos años.
     • ...
4. Su cliente, es el cliente final que se compra la casa:
   • Los planos de venta, infografías, paseos virtuales, etc son muy importantes.
   • Te limita mucho los tipos de cambios que puedes hacer en un proyecto que no está terminado, pero que ya estás vendiendo.
   • Una mala ejecución, una solución constructiva mal elegida, te puede disparar las incidencias en postventa.

Objetivos BIM

• Proyecto
  • Menos errores y más definición con el mismo esfuerzo.
  • Seguimiento "casi" en tiempo real de los costes.
  • Mayor certidumbre sobre superficies útiles y construidas.
• Obra
  • Mayor facilidad y certidumbre a la hora de "estudiar la obra".
  • Mayor facilidad en la toma de decisiones y resolución de problemas durante la obra.
  • Mayor facilidad en tareas de seguimiento y certificación en la obra.
• Venta
  • Menos cambios en "el producto" que se vende sobre plano.
  • Usar "el 3D" como arma de venta.
    • https://stateapp.es/Demo
      • AtBIM y C95 Creative
      • 048 Proyectos detallados con María Pascual
  • Reducir el número de incidencias postventa.

Patrocinador: BIMMAX

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BIM en promotoras que diseñan y construyen

• En las promotoras que diseñan y/o construyen directamente hay que hacer dos implantaciones BIM:
  • Un a los arquitectos e ingenieros
    • 009 Preguntas II
    • 074 BIM en microempresas
  • Otra al personal de obra.
    • 017 Preguntas IV
    • 055 Construtoras BIM con Aitor Otero
    • Esta, con un desfase de 6-12 meses con respecto a la anterior.
• Para los departamentos técnicos es un caso ideal:
  • Se crean plantillas y familias para uso interno.
  • Siempre usan los mismos software.
  • Conocen al dedillo la forma de trabajar y necesidades del departamento de Obra.
  • ...
• Para los demás departamentos no hay que hacer "una implementación":
  • Algún pequeño cambio en la forma en la que intercambian información entre departamentos.
    • Superficies
    • Costes
    • Planos comerciales
  • Para aprovechar toda la información que se puede obtener con un modelo BIM, es clave que Revit y visores 3D no sean la única puerta de acceso.
    • Incorporar a un perfil experto visualización de datos para que creer paneles tipo PowerBI, excels con PowerQuery, etc.
  • Los infografistas podrían aprovechar los modelos BIM a través de conexiones con 3DS max, Lumion, etc.

BIM en promotoras que subcontratan diseño y construcción

Opción 1: Subcontratar también el BIM

• Los técnicos de la promotora no saben BIM ni ven factible aprenderlo pero quieren las mejoras prometidas del BIM en el corto plazo y en la mayoría de las promociones.
• Subcontratan a una oficina BIM (BMO - BIM Management Office).
  • La promotora especifica qué, cómo y cuándo necesita información:
    • Un EIR pero sin entrar en modelos BIM federados, plataformas CDE, etc.
    • Superficies, costes, planos comerciales...
  • La BMO "traduce" todos esos requisitos en un EIR y además:
    • Gestiona el CDE.
    • Crea y mantiene los recursos que se dan a los agentes de diseño y construcción:
      • Plantillas de BEPs.
      • Familias y plantillas de Revit, al menos.
      • Listados de puntos de auditoría.
      • Guías y buenas prácticas.
      • ....
    • Asume el rol de BIM manager del promotor:
      • Participa en reuniones de cada proyecto.
      • Decide en disputas BIM entre agentes.
      • Se asegura de que todos los agentes cumplen los procedimientos de colaboración y modelado.
    • Audita todas las entregas de modelos BIM.
    • "Extrae y mastica" toda la información de los modelos BIM, y se la traslada a la promotora en paneles y excels.

Pros y contras de la BMO

• Ventaja: tienes el BIM implementado en 8-10 meses sin apenas esfuerzo extra por parte de los empleados de la promotora.
• Inconveniente: tienes que contratar a una BMO muy buena para confiarle todo esto.
  • Y muy buena, significa muy cara.
    • Entre 5 y 10 personas dedicadas a tiempo completo, de las cuales, 1/3 deben tener perfiles BIM senior.
    • Todas las BMOs son buenas hasta que se demuestra lo contrario.
  • Si el core de una promotora es analizar, la calidad de la información a analizar es clave.
  • Si ponemos la información dentro de modelos BIM, pero no sabemos extraerla nosotros, dependemos de un tercero al que tenemos que dejar entrar en el core de nuestra empresa.
• Inconveniente: la BMO puede petar, porque no es capaz de hacer que se entreguen modelos de calidad con los proveedores que hay.
  • Hacer 100 proyectos al año, significa contar con al menos 25 estudios de arquitectura, 25 ingenierías y 150 equipos de obra.
  • Es difícil encontrar tantas empresas que dominen BIM en la actualidad.
  • La promotora puede creer que el que una ingeniería no sepa mucho de BIM se arregla con plantillas de Revit y coordinadores BIM, y para eso está la BMO ¿no?
  • Así que piden todos los proyectos en BIM, y al año y medio, la BMO peta.
    • No es culpa de la BMO, sino de que el mercado no está preparado para las expectativas de la promotora.
    • Si nosotros somos la BMO tenemos que dejar esto claro desde las negociaciones iniciales.

Opción 2: Implementación interna

• Hay que contratar a un BIM manager con experiencia.
  • Tendrá que hacer las mismas tareas iniciales que la BMO.
  • Formar al personal técnico de la promotora en habilidades de:
    • Revisión y auditoria de modelos BIM.
    • Extracción de información de modelos.
    • Uso del Entorno Común de Datos.
  • Debe intentar automatizar la parte de revisión y auditoría al máximo.
    • 078 Auditar modelos
• La promotora introduce BIM en los proyectos al ritmo que sus proveedores le pueden dar.
  • Es preferible un buen proyecto en CAD que un mal proyecto en BIM.
  • Los estudios de arquitectura e ingeniería pueden decir que saben sin tener la experiencia suficiente.
    • Porque quieren conseguir el trabajo.
    • O porque no saben que les falta por saber.
• Como promotora debemos adoptar una postura de "te ayudo a que aprendas a cumplir mis requisitos".
  • Uno de los objetivos que me ha puesto mi jefe no es que el 100% de los proyectos se hagan en BIM, sino que de los proyectos que se hagan en BIM, el 80% tenga la calidad requerida por la empresa.
  • Tenemos que dar soporte técnico a nuestros proveedores, aunque seamos nosotros el cliente.
    • Explicar siempre los "por qué".
    • Intentar simplificar al máximo temas como los LODs, los usos BIM, las dimensiones...
    • LODs como estructura de capítulos del presupuesto.
  • Intentar basar las entregas y flujos de trabajo en IFC por si tenemos proveedores que trabajan con ArchiCAD, Allplan u otro.
    • Habiendo escasez de proveedores que dominen BIM, no podemos descartar a los que saben por temas de software.
    • Tampoco es buena idea obligarles a usar Revit si no lo dominan.
    • Pero siendo conscientes de que va a haber una mayoría que por un lado trabaja en Revit y por otro no domina para nada el tema IFC, así que:
      • Las plantillas que creemos deben estar al menos en Revit.
      • Si todos los involucrados trabajan en Revit, que compartan también los nativos.
        • Pero pedir siempre IFC para que se vayan familiarizando.
  • Emparejar a estudios de arquitectura con ingenierías y constructoras que estén en la misma etapa de madurez BIM.
    • 069 Saltos de madurez

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AVISO: Este post es sólo un apoyo al audio del podcast. Leerlo de forma independiente podría llevar a conclusiones incompletas o incluso opuestas a las que se quieren transmitir.